Acquistare una casa in Francia

Qualche piccola indicazione per coloro che volessero iniziare ad avere un’idea in ambito di investimento di immobile residenziale oltralpe.

La scelta degli italiani solitamente cade sulla Costa Azzurra dove la maggior parte dei costruttori-agenzie hanno personale che parla italiano, oppure a Parigi, ma ambedue sono aree costose, le zone più costose dell’Esagono.

Ciò che vi interessa sapere è che necessitate di un conto in Francia, che potete aprire anche da non residenti fiscali come già riportato in post precedenti. Tale conto vi servirà per addebitare le utenze (edf –gdf) nonché per pagare le tasse locali.

Le  tasse locali sono due: taxe d’habitation (dovuta da chi abita la casa, quindi ad esempio dall’affittuario) e taxe fonciere (dovuta dal proprietario). I loro importi variano a seconda della regione in cui si trova l’immobile.

Nel caso in cui si acquisti una casa nuova  BBC (a basso consumo energetico) non sarà dovuta la taxe fonciere per un periodo che va da minimo 5 anni in su (dipende dalla collettività locale). Dal 2014 saranno obbligate ad avere label BBC tutte le case di nuova costruzione.

Difficilmente una banca italiana vi concederà un mutuo per l’acquisto di una casa francese salvo che non mettiate in ipoteca una casa sita in Italia (ovviamente già libera da ipoteca perché le banche non gradiscono ipoteche di secondo grado) e col denaro prestato acquistate la casa francese.

Di contro le banche francesi (o qualche sede francese di banca italiana) vi possono concedere mutui e finanziamenti anche con le formule di Pel e Cel, sistemi di risparmio finalizzati all’acquisto programmato di una casa (con plafond di finanziamento a tassi vantaggiosi).

Il mutuo francese viene garantito da una ipoteca il cui costo mediamente è circa  l’ 1,5% del valore dell’immobile. E’ possibile accendere mutui che abbiano il rimborso del capitale tutto alla fine del mutuo mentre nel corso degli anni di durata si rimborsa solo l’interesse, così come avviene per le case in Svizzera. In questi casi il mutuo è affiancato da un investimento in prodotti assicurativi che garantiscono la restituzione del capitale mutuato.

La valutazione del bene da parte della Banca francese non è impostata sulla perizia di un professionista ma  corrisponde prezzo di vendita. Normalmente la banca finanzia fino al 70% del prezzo e per la valutazione del merito di credito considera solo la denuncia dei redditi senza  chiedere conto del patrimonio personale di chi acquista.

Se il mutuo è concesso la banca invia all’acquirente una raccomandata che contiene la proposta di mutuo ed  il relativo contratto con tutte le sue caratteristiche. Se la proposta corrisponde alle aspettative del cliente, egli la firma per accettazione e la rinvia alla banca per raccomandata. Da  quel momento il mutuo è definito e la banca invierà direttamente al notaio che stipulerà il rogito l’assegno corrispondente all’importo finanziato.

In caso di acquisto di immobile in costruzione e con pagamento ad avanzamento lavori l’acquirente verserà per primo la sua parte del prezzo, la banca pagherà gli avanzamenti lavori man mano che vengono richiesti fino al saldo del prezzo. In questo caso la maggior parte delle banche  prevede che il rimborso del capitale inizi solo dopo la consegna dell’immobile mentre da subito si rimborseranno solo gli interessi per il denaro effettivamente sborsato dalla banca.

Terminato il rimborso del mutuo l’ipoteca verrà estinta automaticamente senza bisogno, come in Italia, di pagare per la cancellazione.

In Francia, in base ad accordi bilaterali, vige anche per i non residenti la normativa fiscale in ambito di compravendita immobiliare: si paga la tassa sulla plusvalenza (differenza fra prezzo di acquisto e di vendita) che viene ridotta col passare degli anni fino ad essere neutralizzata al 15° anno dall’acquisto.L’impot sur les revenues, che corrisponde alla nostra imposta sui redditi  viene pagata da chi mette in locazione l’immobile, che in tal caso non pagherà più la taxe d’habitation. Si tratta di una imposta in via definitiva per la Francia e considerata come ritenuta d’acconto in Italia. Essa è del 25% da calcolare sull’ 85% degli affitti effettivamente incassati (molto più conveniente che in Italia sia per l’imposta sia perchè si considerano gli affiti incassati realmente). In Italia bisognerà indicare l’ 85% degli affitti come reddito prodotto all’estero ed al momento della dichiarazione dei redditi dedurre dall’imposta da pagare in Italia quanto già pagato in Francia.

Altro sistema utilizzato in Francia per investire in immobili è l’acquisto di case nuove e di pregio scontate del 50-60% del prezzo di  mercato in quanto indisponibili per 15-20 anni: in sostanza il costruttore vi venderà la nuda proprietà per un limite temporale che va dai 15 ai 20 anni e darà l’usufrutto temporale ad una collettività locale per concederla in affitto. Voi non pagate nessuna tassa (es.la taxe fonciere, impot revenues) e alla scadenza contrattuale vi viene restituito il bene. Questa pratica è molto diffusa soprattutto fra i ricchi francesi poiché in Francia vige la tassa patrimoniale e tali ultimi beni acquitati con questa formula non vi rientrano (elusione fiscale).

Per acquistare è opportuno conoscere la zona prescelta, valutarne i prezzi  per zona (si possono chiedere agli uffici notarili),  e se si pensa di affittarla valutare la percentuale del mercato di affitto (tale percentuale è molto alta ad esempio in zone a forte tessuto economico come la région parisienne, il nord, la zona lyonnaise, ecc.). Attenzione per coloro che pensano di affittare a studenti: scordatevi i prezzi di Roma o Milano, perché i cugini d’oltralpe pagano circa 300 euro all’anno di tasse universitarie (trecento euro annuali!) ed hanno a disposizione molte residenze universitarie a prezzi modici perciò gli appartamenti privati pur costando di più non trovano mercato ai prezzi delle grosse città italiane (salvo Parigi, Parigi è sempre a parte in Francia).

Attenzione anche alla metratura: per legge è obbligatorio indicarla di preciso (geometra) per gli appartamenti e si tratta di mq netti, motivo per cui un italiano  medio si chiede come è possibile avere un trilocale con grande sala e cucina abitabile su 65 mq! Motivo svelato. Sulle case indipendenti o semiindipendenti, le cosiddette “maisons” non vige tale obbligo, quindi se pensate ad un terratetto o ad una villetta accertatevi della corretta valutazione dei mq o fatevela fare da un professionista.

Su Parigi esistono anche i “cacciatori di case”, ovvero agenzie pagate a parte per cercare al vostro posto una casa: poiché il mercato, di solito quello parigino, ha moltissima domanda anche per investimento, appena esce un annuncio interessante vi resta per poco e quindi avere un professionista che, a seguito di dettagliata descrizione di cio’ che volete, vada a vedere le case per vostro conto è un plus per molti investitori. Verificato che la casa risponde  alle vostre dettagliate esigenze precompilate vi chiamerà affinchè la andiate a vedere. Di positivo c’è che risparmiate tempo e vi focalizzate su ciò che davvero vi interessa, il neo è che incide sul budget quasi come una agenzia.

Gli immobili nuovi o con meno di 5 anni di vita sono assoggettati alla TVA (Iva iatliana) che è in ogni caso del 19,6%. I prezzi si intendono sempre TVA compresa. In questo caso il costo del notaio varia  tra il 2,5 ed il 3%.

Gli immobili con più di cinque anni di vita non sono più in regime di TVA e pagano  per il rogito tra il 7% e l’8%.

Credo di avere messo già un bel pò di carne al fuoco, ma ora una panoramica la avete.

Il buon senso, per coloro che sono intenzionati a fare tale investimento, è sempre la prudenza: informatevi più che potete, valutate il mercato, e affidatevi a professionisti del settore (sempre con senso critico).