Acquistare una casa in Francia
Scritto da Barbamamma
6 Dicembre 2010 | Predefinito
Qualche piccola indicazione per coloro che volessero iniziare ad avere un’idea in ambito di investimento di immobile residenziale oltralpe.
La scelta degli italiani solitamente cade sulla Costa Azzurra dove la maggior parte dei costruttori-agenzie hanno personale che parla italiano, oppure a Parigi, ma ambedue sono aree costose, le zone più costose dell’Esagono.
Ciò che vi interessa sapere è che necessitate di un conto in Francia, che potete aprire anche da non residenti fiscali come già riportato in post precedenti. Tale conto vi servirà per addebitare le utenze (edf –gdf) nonché per pagare le tasse locali.
Le tasse locali sono due: taxe d’habitation (dovuta da chi abita la casa, quindi ad esempio dall’affittuario) e taxe fonciere (dovuta dal proprietario). I loro importi variano a seconda della regione in cui si trova l’immobile.
Nel caso in cui si acquisti una casa nuova BBC (a basso consumo energetico) non sarà dovuta la taxe fonciere per un periodo che va da minimo 5 anni in su (dipende dalla collettività locale). Dal 2014 saranno obbligate ad avere label BBC tutte le case di nuova costruzione.
Difficilmente una banca italiana vi concederà un mutuo per l’acquisto di una casa francese salvo che non mettiate in ipoteca una casa sita in Italia (ovviamente già libera da ipoteca perché le banche non gradiscono ipoteche di secondo grado) e col denaro prestato acquistate la casa francese.
Di contro le banche francesi (o qualche sede francese di banca italiana) vi possono concedere mutui e finanziamenti anche con le formule di Pel e Cel, sistemi di risparmio finalizzati all’acquisto programmato di una casa (con plafond di finanziamento a tassi vantaggiosi).
Il mutuo francese viene garantito da una ipoteca il cui costo mediamente è circa l’ 1,5% del valore dell’immobile. E’ possibile accendere mutui che abbiano il rimborso del capitale tutto alla fine del mutuo mentre nel corso degli anni di durata si rimborsa solo l’interesse, così come avviene per le case in Svizzera. In questi casi il mutuo è affiancato da un investimento in prodotti assicurativi che garantiscono la restituzione del capitale mutuato.
La valutazione del bene da parte della Banca francese non è impostata sulla perizia di un professionista ma corrisponde prezzo di vendita. Normalmente la banca finanzia fino al 70% del prezzo e per la valutazione del merito di credito considera solo la denuncia dei redditi senza chiedere conto del patrimonio personale di chi acquista.
Se il mutuo è concesso la banca invia all’acquirente una raccomandata che contiene la proposta di mutuo ed il relativo contratto con tutte le sue caratteristiche. Se la proposta corrisponde alle aspettative del cliente, egli la firma per accettazione e la rinvia alla banca per raccomandata. Da quel momento il mutuo è definito e la banca invierà direttamente al notaio che stipulerà il rogito l’assegno corrispondente all’importo finanziato.
In caso di acquisto di immobile in costruzione e con pagamento ad avanzamento lavori l’acquirente verserà per primo la sua parte del prezzo, la banca pagherà gli avanzamenti lavori man mano che vengono richiesti fino al saldo del prezzo. In questo caso la maggior parte delle banche prevede che il rimborso del capitale inizi solo dopo la consegna dell’immobile mentre da subito si rimborseranno solo gli interessi per il denaro effettivamente sborsato dalla banca.
Terminato il rimborso del mutuo l’ipoteca verrà estinta automaticamente senza bisogno, come in Italia, di pagare per la cancellazione.
In Francia, in base ad accordi bilaterali, vige anche per i non residenti la normativa fiscale in ambito di compravendita immobiliare: si paga la tassa sulla plusvalenza (differenza fra prezzo di acquisto e di vendita) che viene ridotta col passare degli anni fino ad essere neutralizzata al 15° anno dall’acquisto.L’impot sur les revenues, che corrisponde alla nostra imposta sui redditi viene pagata da chi mette in locazione l’immobile, che in tal caso non pagherà più la taxe d’habitation. Si tratta di una imposta in via definitiva per la Francia e considerata come ritenuta d’acconto in Italia. Essa è del 25% da calcolare sull’ 85% degli affitti effettivamente incassati (molto più conveniente che in Italia sia per l’imposta sia perchè si considerano gli affiti incassati realmente). In Italia bisognerà indicare l’ 85% degli affitti come reddito prodotto all’estero ed al momento della dichiarazione dei redditi dedurre dall’imposta da pagare in Italia quanto già pagato in Francia.
Altro sistema utilizzato in Francia per investire in immobili è l’acquisto di case nuove e di pregio scontate del 50-60% del prezzo di mercato in quanto indisponibili per 15-20 anni: in sostanza il costruttore vi venderà la nuda proprietà per un limite temporale che va dai 15 ai 20 anni e darà l’usufrutto temporale ad una collettività locale per concederla in affitto. Voi non pagate nessuna tassa (es.la taxe fonciere, impot revenues) e alla scadenza contrattuale vi viene restituito il bene. Questa pratica è molto diffusa soprattutto fra i ricchi francesi poiché in Francia vige la tassa patrimoniale e tali ultimi beni acquitati con questa formula non vi rientrano (elusione fiscale).
Per acquistare è opportuno conoscere la zona prescelta, valutarne i prezzi per zona (si possono chiedere agli uffici notarili), e se si pensa di affittarla valutare la percentuale del mercato di affitto (tale percentuale è molto alta ad esempio in zone a forte tessuto economico come la région parisienne, il nord, la zona lyonnaise, ecc.). Attenzione per coloro che pensano di affittare a studenti: scordatevi i prezzi di Roma o Milano, perché i cugini d’oltralpe pagano circa 300 euro all’anno di tasse universitarie (trecento euro annuali!) ed hanno a disposizione molte residenze universitarie a prezzi modici perciò gli appartamenti privati pur costando di più non trovano mercato ai prezzi delle grosse città italiane (salvo Parigi, Parigi è sempre a parte in Francia).
Attenzione anche alla metratura: per legge è obbligatorio indicarla di preciso (geometra) per gli appartamenti e si tratta di mq netti, motivo per cui un italiano medio si chiede come è possibile avere un trilocale con grande sala e cucina abitabile su 65 mq! Motivo svelato. Sulle case indipendenti o semiindipendenti, le cosiddette “maisons” non vige tale obbligo, quindi se pensate ad un terratetto o ad una villetta accertatevi della corretta valutazione dei mq o fatevela fare da un professionista.
Su Parigi esistono anche i “cacciatori di case”, ovvero agenzie pagate a parte per cercare al vostro posto una casa: poiché il mercato, di solito quello parigino, ha moltissima domanda anche per investimento, appena esce un annuncio interessante vi resta per poco e quindi avere un professionista che, a seguito di dettagliata descrizione di cio’ che volete, vada a vedere le case per vostro conto è un plus per molti investitori. Verificato che la casa risponde alle vostre dettagliate esigenze precompilate vi chiamerà affinchè la andiate a vedere. Di positivo c’è che risparmiate tempo e vi focalizzate su ciò che davvero vi interessa, il neo è che incide sul budget quasi come una agenzia.
Gli immobili nuovi o con meno di 5 anni di vita sono assoggettati alla TVA (Iva iatliana) che è in ogni caso del 19,6%. I prezzi si intendono sempre TVA compresa. In questo caso il costo del notaio varia tra il 2,5 ed il 3%.
Gli immobili con più di cinque anni di vita non sono più in regime di TVA e pagano per il rogito tra il 7% e l’8%.
Credo di avere messo già un bel pò di carne al fuoco, ma ora una panoramica la avete.
Il buon senso, per coloro che sono intenzionati a fare tale investimento, è sempre la prudenza: informatevi più che potete, valutate il mercato, e affidatevi a professionisti del settore (sempre con senso critico).
6 Dicembre 2010 | Predefinito
Tags: francia, ipoteca, mutuo, parigi, svizzera
Come sempre, complimenti a barbamamma che ci dà spunti molto interessanti…
Non escludo la possibilità di investire su immobili francesi, poi valuterò con calma.
Colgo l’occasione per un breve resoconto del mio viaggio a Parigi, per aprire un conto con l’interessante (confermo) Crédit du Nord.
Prima, ovviamente, è bene valutare le offerte e farsi una propria idea sull’Istituto (grazie anche a barbamamma..), poi si prende un contatto per email con l’ufficio internazionale, che normalmente risponde nel giro di pochi giorni affidandovi un consulente.
Se le proposte vi interessano, non ci sono grossi problemi, ma bisogna fornire un bel po’ di documentazione e soprattutto andare di persona (non necessariamente a Parigi, per me era comodo partendo da Roma in aereo, comunque è lì l’ufficio per i clienti internazionali) a firmare i contratti.
Veniamo al racconto:
accoglienza cordialmente professionale nella bella sede di Bvd. Haussmann, se avrete avuto l’accortezza di mandare per email le scansioni dei documenti richiesti, ve la sbrigherete in pochi minuti.
Le offerte più interessanti per gli italiani sono sicuramente quelle del c/c semplice, zero spese (anche per i bonifici, a parte 2,40€/mese per utilizzo via internet, con grossi limiti sulle disposizioni, che per cifre importanti vanno confermate per fax) ma zero interessi (potrebbe addirittura essere meglio..), a cui affiancare un bel Compte sur Livret con l’1,50% di interessi lordi, calcolati ogni 15gg. e capitalizzati il 31/12.
Dovrebbe funzionare bene applicando la Circolare 49E (pag. 16) che per il contribuente italiano non c’è obbligo di compilazione del modulo RW se il contribuente dà disposizione – alla banca estera presso la quale è detenuto il conto – di bonificare gli interessi maturati sul conto estero entro un mese dalla capitalizzazione su un c/c italiano intestato al medesimo contribuente, specificando l’ammontare lordo e l’eventuale ritenuta applicata all’estero.
Per loro non ci sono problemi.
Sarò un po’ testardo, ma non ho ancora capito se far rientrare fisicamente e dichiaratamente gli interessi come richiesto dalla Circolare 49E sia sufficiente ad evitare di compilare oltre al modulo RW anche il modulo RM.
Parliamo ora, anche con barbamamma, di CEL e PEL:
francamente, avendo la necessità di investire senza sapere bene quando, forse non sono gli strumenti migliori, comunque riassumendo:
CEL (Compte Epargne Logement): 1,25% tasso var. (ora mi sembra sceso al 0,75%), svincoli quando vuoi, plafond: min300€ max15.300€, dopo 18m > PEL 2,75%
PEL (Plan Epargne Logement): 2,50% (vincolato 2 anni, se svincoli torni al CEL) plafond: min225€ max61.200€
Credo che si possano aprire anche senza poi accendere mutui o comprare case, ognuno valuterà ..
bene Cesarito, sei ormai francesizzato!
grazie per il resoconto che potrà essere utile ad altri interessati all’argomento.
Quanto al Pel e Cel permettono, dopo un periodo predefinito di ottenere finanziamenti a tassi agevolati per acquisto ristrutturazine casa, ma ciò non è vincolante quindi molti li aprono solo ai fini di risparmio(specie i res.francesi che su questi libretti non sono tassati).
Il Cel ti confermo però che è ancora al 1,25%(lo è dal 1 agosto scorso, precedentemente era dello 0,75%)
@ barbamamma (che ha anche scritto all’Agenzia delle Entrate), Mauro, Massimiliano, ..:
che ne pensate di questo che segue, ci sono aggiornamenti o proprio non ci ho capito nulla?
(dalla risposta precedente)
….”Sarò un po’ testardo, ma non ho ancora capito se far rientrare fisicamente e dichiaratamente gli interessi come richiesto dalla Circolare 49E sia sufficiente ad evitare di compilare oltre al modulo RW anche il modulo RM.”…….
Ti confermo che, facendo rientrare gli interessi nel modo che hai concordato con la banca francese (in ogni caso dovrai accordarti anche con la banca ricevente italiana perché dovrà poi subito applicarti il 27% o 12,50% di imposta sugli intertessi bonificati) sei esonerato anche dalla compilazione del quadro RM in quanto in questo caso l’imposta sugli interessi non verrà autoliquidata da te col modello Unico ma sarà già stata liquidata direttamente dalla tua banca italiana.
@ Mauro:
parliamo interessi riconosciuti da banche su Conti deposito (che siano Robeco, Crédit du Nord o PostFinance): l’aliquota è del 12,50 o del 27% ??
– Robeco ha solo Compte sur Livret e non ha c/c;
РCr̩dit du Nord riconosce interessi solo sul suo Compte sur Livret (c/c a interessi zero);
– PostFinance ha c/c ed e-deposito retribuiti con piccoli interessi, ma sul c/c non vale la pena lasciare che pochi € (100-200..) per pagare le spese annuali
: devo compilare l’Unico per 1 o 2 € di interessi?
sui c/c e conti di deposito l’aliquota è inequivocabilmente del 27%. Per uno o due euro di interessi si potrebbe ovviamente anche far finta di niente, ma ai primi di gennaio PF ti invierà un’attestazione unica degli interessi maturati sia sul conto e-deposito che sul c/c (presumo quindi che siano qualche decina, non solo uno o due).
No, stavolta ti sorprenderò, Mauro.. Su PF non ho messo nulla, addirittura i conti hanno un negativo di sette mesi di spese, non si arriva a trenta euro..
Un piccolo bonifico verso PF e siamo a posto, credo, non comunicheranno in negativo, spero..
Se gli interessi sono attorno all’1%, ci metterei 100€ e stiamo a posto per un po’..
In realtà vorrei usare questo conto solo come ultima ratio in caso di problemi seri per l’euro, anche in Francia, dove il tutto mi sembra un po’ più semplice..
60€ l’anno sembrano una cifra ragionevole per una assicurazione contro grossi casini…
@ barbamamma:
quali erano i tuoi dubbi sulla interpretazione della Circolare 49E dell’Agenzia delle Entrate?
Mi ricordo che avevi anche scritto loro, non mi ricordo se hai avuto risposte, forse mi sono distratto, scusatemi ma non sto qui con voi tutti i giorni..
😉
Forse erano in merito a quello che ho scritto qui sui quadri RM e RW, al post n.1 e n.3, ovvero i dubbi fugati da Mauro?
è in progetto una tassa SOLO per i residenti all’estero (esempio italiani) che hanno un immobile come residenza secondaria in Francia (esempio costa azzurra, parigi,ecc). Il progetto dovrebbe entrare in vigore con l anuova legge fiscale del prossimo anno. Si tratterebbe da indiscrezioni di una imposta pari alla taxe foncière..un raddoppio quindi! Se la cosa non vi spaventa, sappiate invece che da autunno fino all aprossima primavera i francesi attenderanno per le transazioni immobiliari di sapere chi vincerà le presidenziali e quali manovre prevede dal punto di vista fiscale, quindi questo “rallentamento” del mercato in senso prudenziale (sempre è stato verificato nei mesi prima delle presidenziali in momenti economici più delicati) può invece essere positivo per chi volesse comprare e spuntare sul prezzo..OVVIAMENTE questo discorso NON vale per Parigi, che è sempre a parte(cè talmente tanta richiesta che gli immobili non arrivano manco su internet, quelli “buoni” ma appena c’è un nuovo mandato l’agenzia spulcia fra i suoi dossier precedente lasciati da potenziali acquirenti, la fiche, e nel giro di pochi giorni o poche ore la casa è venduta. Suggerimento: rivolgete la vostra domanda ai notai, loro gestiscono anche le transazioni e lo fanno di solito per separazioni e successioni, due situazioni in cui riuscite a spuntare prezzi meno folli di quelli proposti dalle agenzie,inoltre i notai hanno commissioni mediamente più basse di quelle delle agenzie)
per le residenze secondarie, quindi cosa utile amolti italiani che hanno la casa in Francia è stata approvata la legge per cui le tasse sulla plusvalenza sono eesenti solo dopo 30 anni di detenzione della casa e non più dopo 15. Fra una cosa e l’altra (tassa più tasse sociali) si arriva a importi di circa il 30% di tasse sulla plusvalenza realizzata (differenza fra prezzo di acquisto e vendita) diminuita solo da un indice che tenga conto dell’inflazione (figuriamoci) e si possono detrarre anche eventuali lavori di ristrutturazione (su presentazione di fattura).
Ho una domanda in caso di acquisto da programma di nuova costruzione in Francia. In questo caso i trasferimenti di denaro verso l’estero sono a tranche in base all’avanzamento lavori. E la stessa cosa avviene per la concessione del mutuo. Mentre la proprietà si acquista al rogito di fatto.
Quale è in questo caso la gestione corretta della comunicazione tramite quadro RW?
la Francia sta per mettere una tassa extra (come fosse una doppia ICI) sulle case detenute, udite udite, da cittadini non fiscalmente residenti in Francia. QUi se c’è bisogno si vanno a prendere dagli altri! Saranno ben arrabbiati gli italiani fiscalmente residenti in Italia che hanno una casa in Francia, magari a Parigi o Costa azzurra. Pagheranno una doppia “ICI” e in più saranno tassati dall’Italia dello 0,76% (se non sbaglio) sul valore, udite udite, commerciale dell’immobile, ovvero di mercato, ovvero di compravendita.
a questo punto forse è meglio investire in beni reali tipo:monete d’oro antiche- gioielli-lingottini???grazie
dipende dal risparmio che si ha. In Svizzera è abitudine regalare ai compleanni lingottini d’oro da 10 grammi. Se hai di più ci sono i beni d’arte ma devono sapersi scegliere bene, non ci si improvvisa, e sono anche esentasse (pure in Italia). Oppure beni reali come terreni (con okkio) o immobili (con okkio). Se ho 100 mila euro magari posso comprare tra un pò di mesi a gran saldo qualche immobile in centro storico in borgo italiano, magari lo ristrutturo con dei fondi agevolati per i centri storici , magari anche se ci pago l’imu come seconda casa (su un valore catastale bassissimo anche se rivalutato)mi conviene lo stesso no? che sono 100 o 300 euro all’anno in confronto ad un risparmio sul valore commerciale magari di 30k euro già solo quest’anno? E magari ci passo le vacanze. In Francia per esempio si fà così, si sceglie una casetta magari nella vecchia Lille, la casa antica è accatastata come monumento storico , la ristrutturo al 70% con fondi statali a fondo perduto, ci metto il 30% per ristrutturarla di mio (con finanziamenti agevolati) e ho una plusvalenza enorme. Idem per gli investitori che comprano castelli. Come si dice, piove sempre sul bagnato. Per accrescere i propri investimenti bisogna conoscere il giusto cocktail di conoscenze in ambito fiscale e di mercato.